[웹이코노미=김시연 기자] 정부가 23일부터 1년 동안 서울 강남구 삼성동·대치동·청담동, 송파구 잠실동 등 총 4곳(법정동 기준)을 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 앞으로 이 지역에서 토지·주택 등을 거래할 때에는 계약 체결 전 관할 구청장의 허락을 받아야 한다.

이날 국토교통부는 토지거래허가구역 제도 운영과 관련해 특이사항 등 추가 내용을 문답 형식으로 설명했다.

먼저 임대차 계약이 남아있는 주택 취득시 주거용 토지는 2년 동안 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로 구입하는 주택에 임대차 계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다.

다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 등기하기 전까지는 통상 2~3개월이 소요되므로 등기 전 기존 임대차 계약 기간이 종료된다면 예외적으로 토지거래게약허가를 신청할 수 있다.

허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월)에 있고 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명하면 관할구청 판단 아래 허가를 받을 수 있다.

상가 취득 후 해당 요건을 충족시키면 일부 건축물 일부를 임대하는 것도 가능하다.

현행 건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설은 취득 후 직접 이용하기 보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많은 점을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있다.

따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 때에는 허가권자의 판단에 따라 건축물 다른 부분을 임대할 수 있다.

단 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하며 신청인은 허가 신청시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 한다.

마찬가지로 주택 취득 후 일부 조건을 총족하면 주택 일부를 임대하는 것도 가능하다.

현행 건축법 시행령은 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있다.

때문에 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하고 있다면 직접 이용하지 않는 일부 공간은 허가권자 판단 아래 임대 목적으로 활용할 수 있다.

이에 대해 국토부는 “다만 실제로 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도 악용 사례가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획”이라고 전했다.

부부·가족 등이 지분으로 부동산을 취득 했을 때에는 동일인이 취득한 것으로 보아 이들이 취득한 공유지분 면적을 전부 더해 허가 여부를 판단한다.

2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래는 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다.

다만 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 때에는 동일인이 취득한 것으로 간주해 취득한 공유지분 면적 전체를 더한 후 허가대상면적 여부를 판단할 방침이다.

예를 들어 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 각각 지분 15㎡씩 공동명의로 소유한 부부가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도했다면 지분면적 합산시 18㎡을 초과하므로 허가 대상에 해당된다.

기존 주택을 보유한 때 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있다. 그러나 이 경우에는 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지·주택을 추가 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다.

또 허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군이나 연접 시·군에 거주하는 매수자가 주택을보유하고 있다면 위의 소명 외에도 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 관할기관에 제출해야 한다.

예를 들어 경기도 성남시에 주택을 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 할 때에는 기존 성남시 주택의 매매·임대계획서를 관할구청 등에 제출해야 한다.

‘주택법’ 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 사례 등은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 제11조에 따라 허가 대상에서 제외된다.

따라서 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며 자유롭게 전세계약을 체결할 수 있다.

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과했다면 토지거래계약허가를 받아야 한다.

허가 신청시에는 오피스텔의 이용목적(주거용·경영용 등)을 토지이용계획서에 명시해야 하며 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.

국토부 관계자는 “향후 국토부·서울시는 토지거래계약허가 처리업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고 빠른 시일 내에 이뤄질 수 있도록 허가권자인 관할구청을 독려·지원해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

이어 “토지거래허가구역 발표 이후 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서·증빙자료를 면밀히 검토해 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등도 집중 조사할 예정이다”라고 덧붙였다.

webeconomy@naver.com