[웹이코노미=최병수 기자] 정부가 시가 9억원 초과 LTV(주택담보대출 담보인정비율) 강화, 종합부동산세율 최대 0.8%p 인상 등 고강도 부동산 대책을 발표했다. 이번 대책은 문재인 정부 들어 발표한 18번째 부동산대책이다.
16일 기획재정부·국토교통부·금융위원회·국세청 등 정부 관계부처는 합동으로 이날 브리핑을 통해 '주택시장 안정화 종합 대책'을 발표했다.
정부는 '투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호'라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진하기로 했다.
먼저 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV를 추가 강화한다. 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중에 있는 현재 규정을 개선해 전(全) 금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자·법인 대출을 대상으로 적용한다.
이에 따라 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 이하 주택분에 대해서는 LTV 40%를, 시가 9억원 초과 주택분은 LTV 20%를 차등 적용한다.
예를 들어 시가 14억원 주택을 구입시 종전에는 40%인 5억6000만원을 주택담보대출로 받을 수 있었지만 앞으로는 시가 14억원 중 9억원에 대해서 40%, 나머지 5억원은 20%를 적용받게 돼 4억6000만원을 주택담보대출로 받을 수 있다.
시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주담대가 금지된다.
그동안에는 투기지역‧투기과열지구 다주택세대에 대해서는 대출을 금지하고 1주택세대·무주택세대는 LTV 40% 규제를 적용해왔다.
정부는 이번 방안을 통해 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주를 대상으로 투기지역‧투기과열지구 내에서 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하기로 결정했다.
총부채원리금상환비율(DRS) 관리 기준도 강화된다. DSR은 신용대출·마이너스통장·자동차 할부·카드대출 등 모든 금융권 대출 상환액을 연소득과 비교해 대출 한도를 따지는 지표다.
지금까지는 금융회사가 업권별 평균 목표 이내로 관리해 왔지만 앞으론 차주 단위로 DSR 규제가 적용된다. 투기지역·투기과열지구의 9억원 초과 주택에 대해 담보대출을 받는 이들이 대상이며 이들에게 은행권과 비은행권은 각각 40%, 60%까지 DSR한도록 적용할 계획이다.
정부는 비은행권의 DSR한도를 단계적으로 오는 2021년말까지 40%로 하향 조정한다는 방침이다.
주택담보대출 실수요 요건도 강화한다. 현재 투기지역 등 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출 가능하다.
하지만 고가주택 기준이 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경됨에 따라 투기지역‧투기과열지구에서 1주택세대가 주택을 구입할 시에는 1년 내 기존 주택을 처분하고 전입해야하며 무주택세대가 고가주택을 구입할 때에는 1년 내 전입해야만 한다.
투기지역 내에서 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에게 주택 구입목적 주택담보대출 취급을 금지하던 것을 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 넓히기로 했다.
주택임대업 개인사업자에 대한 규제도 강화된다. 임대업이자상환비율(RTI)이 현행 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 높아진다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간이자비용과 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간이자비용을 더한 값으로 나눈 값이다. 그동안 주택에 대해선 RTI 1.25배 이상. 상가 등 비주택은 1.5배 이상을 적용해 규제해왔다.
전세대출을 이용한 갭투자 방지를 위해 전세대출에 대한 규제도 강화된다.
그동안 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한돼왔지만 사적 전세대출 보증인 서울보증보험은 제한되지 않았다.
정부는 서울보증보험에도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대해 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조를 요청할 방침이다.
전세자금대출 후 신규주택 매입도 제한한다. 기존에는 금융회사가 전세대출 취급‧만기시 차주의 주택 보유수를 확인해 2주택 이상 보유시 전세대출 보증 만기연장을 제한했다.
이를 더욱 강화해 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출을 회수하기로 했다. 다만 불가피한 전세수요로 전세대출이 필요할 때에는 보증을 유지한다.
종부세율도 상향 조정한다. 과세표준 3억원 이하에서 94억원 초과 구간까지의 현행 종부세율은 최소 0.1%p에서 최대 0.3%p까지 오른다. 3주택 이상인 자와 조정대상지역 2주택 보유자는 기존 보다 최소 0.2%p에서 최대 0.8%p까지 종부세율이 인상된다.
또한 조정대상지역 2주택자 세부담 상한은 기존 200%에서 300%로 확대한다.
공시가격 현실화를 위해 오는 2020년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고하기로 했다.
정부는 공동주택 시세 9억원에서부터 15억원까지는 70%, 15억원에서 30억원까지는 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 시세변동률을 반영할 계획이다.
또 2020년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획 등 신뢰성 제고 대책은 별도 발표할 예정이다.
앞서 지난달 초 서울 27개동을 분양가상한제 지역으로 지정한 정부는 집값 상승을 선도한 서울 13개구 전 지역과 하남·과천·광명 등 경기 3개시 13개 동과 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개 동을 추가 지정하기로 했다.
집값 상승 선도 지역은 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중구·광진·서대문 등 서울 13개구와 경기 광명시 광명·소하·철산·하안 등 4개 동, 하남시 창우·신장·덕풍·풍산 등 4개 동, 과천시 별양·부림·원문·주암·중앙 등 5개 동이다.
홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관은 이번 '주택시장 안정화방안’을 발표하면서 "주택 실수요자를 철저히 보호하면서 시장 교란행위‧불안에 엄정하게 대응하겠다는 강력한 의지를 담았다"고 밝혔다.
이어 "삶의 터전이 되어야 할 공간이 투기의 수단으로 전락하고 청년과 서민의 내집마련 희망을 빼앗는 작금의 상황이 지속되어서는 안된다"고 강조했다.
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