[웹이코노미 김찬영 기자] 법원경매로 낙찰받은 건물에 정당한 권리를 가지지 않고서도 점유를 하며 나가지 않고 있는 경우에는 그 점유자를 퇴거시켜야만 사실상 제대로 된 소유권을 행사할 수 있을 것이다.

아무리 법적으로 낙찰자가 소유권을 취득했어도 누군가 불법으로 점유를 하고 있다면, 다른 사람에게 세를 놓을 수도 없고 소유권자가 직접 거주나 영업을 할 수도 없기 때문이다.

그런데 이미 점유할 권리가 없다는 사실을 알고 있으면서도 퇴거를 하지 않고 있는 자들은, 건물이 낙찰되어 소유자가 바뀌었다는 사실을 알았다고 하더라도, 여전히 퇴거하지 않고 버티고 있는 경우가 상당히 많은데, 이러한 점유자들을 강제로라도 퇴거시키기 위해서는 원칙적으로 건물명도소송을 제기해서 집행권원을 받은 다음 강제집행을 실시해야 한다.

하지만 이미 법원을 통해서 진행하는 경매절차를 통해 소유권까지 이전된 것인데, 굳이 복잡한 건물명도소송을 제기해서 권리관계를 확인하고 판결을 내리는 등의 과정을 거치는 것은, 상당히 비효율적일 수가 있으므로 민사집행법 제136조에서는 경매에서 매수인이 경락대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원은 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하라고 하는 명령을 내릴 수 있는 부동산인도명령 제도를 규정하고 있다.

그런데 부동산의 인도를 하라는 내용의 판결문이나 각종 결정문은 신청의 상대방이 된 피고나 채무자나 그와 동일시 할 수 있는 가족 등에게까지만 그 효력이 미치게 되는 것이 원칙이므로 점유자를 내보내기 위해 판결을 받는다고 하더라도 피고와 그 가족들에게만 판결문의 효력이 미치며, 소송이 진행되던 도중 그와 전혀 상관이 없는 제3자가 점유를 하고 있는 경우 강제집행을 할 수 없고 새로운 점유자를 상대로 또다시 소송을 진행해야 할 수도 있는데, 이를 방지하기 위한 것이 바로 점유이전금지가처분이다.

부동산인도명령 신청 시에도 위와 같은 가처분을 함께 신청할 수 있는데, 부동산인도명령 결정이 내려지기 전에 점유자가 바뀌는 일도 충분히 있을 수 있기 때문이다.

그런데 일반적인 명도소송에서는 가처분이 사실상 필수적이라고 여겨지지만, 부동산인도명령에서는 꼭 그렇지 않습니다. 왜냐하면 굳이 신청을 하는 것이 비효율적이기 때문이다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “가처분의 경우 결정이 내려지면 이 효력을 발생시키기 위해서는 가처분 집행을 실시해야 한다. 이는 집행관이 현장에 나가서 해당 내용을 붙이는 등의 과정을 밟아야 하기 때문에, 나름 부담이 될 수 있는 절차이지만 부동산인도명령은 별도로 집행과정이 필요하지 않기 때문에, 만약 점유자가 바뀌면 새로운 점유자를 상대로 또 신청하면 되고, 그 기간도 몇 주일 밖에 걸리지 않으므로 큰 부담이 없다.”고 이야기한다.

따라서 부동산인도명령신청을 할 때에는 꼭 가처분 신청까지 할 필요는 없는 경우가 많은데 다만, 강력하게 점유자를 압박해야 할 필요가 있다거나, 더 이상 인도명령신청이 가능한 기간이 남아있지 않는 경우, 소송이 진행될 것이 거의 확실해진 경우 등에는 신청이 필요하다는 점은 유념해야 한다.

김찬영 기자 webeconomy@naver.com