[웹이코노미 박주하 기자] 서울 입주물량은 지난 2018년 3.7만세대, 올해 4.4만세대, 내년 4.1만세대로 과거 10년이후 최대 입주물량을 향후 3년간 유지할 전망이다. 서울 25개구는 투기과열지구로 지정돼 ‘소유권이전등기시’까지 전매가 제한되고, LTV 및 DTI 40%의 대출규제가 시행되어 실수요자들이 신규분양에 참여하기가 현실적으로 더욱 어려워졌다. 서울의 높은 분양가 때문에 청약가점이 높은 가구도 대출규제로 자금계획서를 제출할 수 없어 1순위 미달 현상이 발생하고, 신규분양에 당첨되더라도 계약을 포기하는 미계약 현상이 나타나고 있다. 또한 기존 100% 추첨제로 분양되었던 민영 주택 전용면적 85m2 초과물량의 경우 작년 12월 14일부터 신규분양 물량의 75%를 무주택자에게 우선공급하고 있다. 앞서 언급한 다주택자의 종합부동산세율 인상과 공시가격 현실화가 진행됨에 따라 주택구매심리가 악화되어 실수요자들은 주택구매 시기를 늦출 것으로 예상되고 있다. 최근 3년간 서울 주택가격은 상승했지만 전세가격의 상승폭은 그에 미치지 못해 전세가율(전세가격/매매가격)은 여전히 낮은 54%를 보이고 있다. 서울 주택수요가 매매에서 전세로 전환되어 다시 전세시대가 도래할 것으로 예상한다. 또한 경기도와 지방의 부동산 시장에서도 같은 현상이 발생할 것으로 전망된다. 서울특별시는 2014년 ‘2030 서울플랜’을 통해 서울을 3대 도심(한양도성, 영등포/여의도, 강남)으로 구분하여 도시기본계획을 제시한 바 있다. 이를 바탕으로 서울을 크게 3개의 권역(북도심권, 서남권, 동남권)으로 재구분해, 해당 권역내에 포함되는 자치구별로 각각의 부동산 가격과 소득수준, 유입인구 등의 지표를 분석했다. 서울시 인구는 1990년 이후 순유출세를 지속하고 있다. 서울 주거비 부담과 주변 경기도 지역의 입주물량 증가 외에 최근 재건축사업이 활발하게 진행되면서 이주 가구가 더 늘어나고 있기 때문이다. 그러나 북도심권에 속한 성동구와 동남권의 송파구는 오히려 인구 순유입을 보이고 있는데, 성동구의 경우 교육시설이 늘어나고 IT산업단지가 들어서면서 30대 유입인구가 증가했고, 송파구의 경우 위례신도시와 헬리오시티 등의 신규입주가 이루어지면서 인구가 늘어났다. 서울 25개구 중 PIR(소득대비 주택가격)이 높은 자치구는 서초구(2018년 26.9), 강남구(2018년 26.4), 용산구 (2018년 25.5)이고 상대적으로 낮은 자치구는 도봉구(2018년 7.7), 중랑구(2018년 8.2), 금천구(2018년 9.0)로 나타났다. 서울시의 전세가율은 전반적으로 2017년을 기점으로 하락했다. 그 중에서도 북도심권의 용산구, 서남권의 양천구, 동남권의 4개구(서초구, 강남구, 송파구, 강동구) 전세가율은 약 50% 내외의 값을 기록하고 있다. 올해 서울 재건축 아파트 가격의 하락폭이 일반 아파트보다 더 크게 나타났다. 작년말 대비 4월 중순(4월 12일) 기준으로 서울 재건축 아파트의 매매 평균가격은 1.39% 하락한 반면, 서울 일반 아파트는 0.43% 하락하여 재건축 아파트의 가격 약세가 더 두드러졌다. 이는 재개발 사업의 진행이 늦거나 장기화되는 정비구역뿐만 아니라 재건축정비사업지도 조합설립이 늦어지면 정비구역에서 해제하는 ‘일몰제’를 적용할 가능성이 높아졌기 때문이다. 서울시는 2012년 1월 31일 이전에 정비계획을 수립한 38곳의 정비구역을 일몰 대상으로 선정하고 2020년 3월 일몰제를 적용할 것으로 예상된다. 또한 최근 재개발 세입자 손실보상 의무화 정책을 통해 재건축 단독∙다가구∙다세대∙연립주택 등의 세입자에게 보상하도록 의무화해, 서울 재건축 및 재개발 정비사업의 사업성이 악화될 가능성이 높다. 2018년 1월부터 부활한 재건축초과이익환수제와 서울 입주물량 증가, 강화된 대출규제 등의 영향으로 신규분양 시장은 약세 전환했다. 따라서 재건축 분담금 및 세입자 손실보상에 따른 사업성 축소, 공시지가 현실화에 따른 보유세(재산세+종합부동산세) 부담 가중 등으로 재건축 사업이 장기화됨에 따라 가격 되돌림 현상이 확대될 수 있다. 다만, 공시지가의 상승으로 재건축초과이익환수제에 근거한 재건축 부담금이 감소할 수 있어, 사업성이 있는 단지는 보다 빠르게 진행될 수 있다. ‘관리처분계획인가’가 완료된 지역의 경우 문제가 없지만 그 이전 단계에 있는 단지(압구정특별계획 3구역, 서초구 신반포 2차, 4차, 25차, 여의도 광장아파트 등)들은 더욱 장기화 될 것으로 예상된다. 서울시는 서초, 반포, 여의도, 잠실, 이촌 등 18개 아파트지구를 지정하여 주거환경, 교통여건 등 기반시설과의 연계를 종합적으로 고려한 지구단위계획을 수립하여 올해말에 결과를 발표할 예정이다. 잠실지역의 경우 잠실주공 5단지, 장미아파트1,2,3차, 미성/크로바, 진주아파트 등이 사업인가 시행을 앞두고 있거나 통과했으며, 이촌 서빙고지역의 경우 한강맨션, 왕궁맨션, 삼익아파트, 신동아아파트 등이 재건축 추진 중인데 초기단계에 있는 한강맨션, 신동아아파트 등이 영향을 받을 전망이다. 재건축이 진행되거나 재개발 구역에 속한 오래된 아파트가 늘어 전세가격은 낮지만 매매가격은 개발에 대한 기대감으로 높게 형성되어 있다. 향후 재건축사업이 연기되거나 개발호재가 부재할 경우 상승했던 매매가격이 되돌려질 것이다.박주하 기자 webeconomy@naver.com