[웹이코노미 박주하 기자] 전매제한·대출규제 등 수요억제정책 시행 부동산 관련 대출규제(LTV, DTI, DSR), 세금중과(양도세, 재산세, 종합부동산세 등), 다주택자에게 우호적이지 않은 환경(무주택자 우대청약제도) 등의 영향으로 주택에 대한 수요(투자수요, 실수요)가 감소해 다시 전세시대가 도래할 것으로 예상된다. 점차 식어가는 집값과 집을 보유할 경우 가중되는 보유세의 영향으로 주택구매 심리는 향후 더욱 약화될 전망이다. 최근 양도세율과 다주택자 종합부동산세율 인상으로 매매는 줄고 증여는 빠르게 늘어 주택 증여가 2018년 11.2만건으로 사상 최대를 기록했다. 양도세보다 증여세 부담이 적은 경우가 많고, 고가 주택의 경우 절세효과가 더 크기 때문이다. 현재 쌓여가는 전국 미분양 5.9만세대 가운데 미입주상태인 물량이 약 1.8만세대로 악성미분양 물량이 증가하고 있다. 특히, 지방 주택의 전세와 매매가격은 장기간 하락세를 유지할 것으로 예상된다. 지방은 아파트 미분양 물량이 여전히 5만세대를 상회하고 있다. 오는 2020년까지 입주물량에 대한 부담이 높아 가격이 지속적으로 하방 압력을 받고 있기 때문이다. 또한, 국내 경기가 둔화되며 지역 경제가 빠르게 악화되면서 실업률이 증가하고 가처분소득이 감소해 결과적으로 주택수요도 축소될 전망이다. 경기도·서울, 입주물량 2020년까지 많음 역대 최고치인 2015년 전국 신규분양 51.9만세대의 입주가 지난해부터 시작되면서 전국 아파트 입주물량은 2018년 약 46만세대, 2019년 41만세대, 2020년 37만세대로 높은 수준을 이어가게 된다. 최근 3년 지방의 입주물량이 대폭 증가했다면 항후 3년간 경기도와 서울지역으로 입주물량이 확대될 것으로 예상된다. 경기도에는 2018년 16.7만세대, 2019년 14만세대, 2020년 13만세대, 서울에는 2018년 4.4만세대, 2019년 4.1만세대, 2020년 3만세대에 육박하는 입주물량이 들어오게 된다. 또한, 서울 인구는 2000년대 이후 본격적인 순유출세를 보이고 있다. 최근 경기도 입주 증가와 함께 순유출 규모가 확대되고 있다. 지난 2018년 경기도 아파트 입주물량이 16.7만세대로 역대 최대치를 기록하면서 서울을 벗어나 경기도 지역으로 이주하는 인구 또한 증가하고 있다. 특히, 30~60세 연령층의 순유출 비중이 87%로 서울 주택수요를 뒷받침하는 연령층이 감소하며 전세시장에 영향을 주었다. 지난 2015년부터 2019년 4월까지 서울 아파트의 평균 매매가격은 57% 상승했다. 반면 전세가격은 30.6% 상승하는데 그쳤다. 서울 전세가율 54.2%로 3년째 하락...강남지역 48.6% 매매가격과 전세가격의 괴리율이 커지면서 2019년 3월 서울의 전세가율은 54.2%로 3년째 하락을 지속하고 있다. 특히, 서울 25개구 중에서 강남구가 48.6%로 가장 낮은 전세가율을 보이고 있다. 반면 중랑구는 72.4%로 가장 높다. 최근 서울 재건축이 진행되거나 재개발 구역에 속한 오래된 아파트가 늘어 전세 가격은 낮지만 매매가격은 개발에 대한 기대감으로 높게 형성돼 있다. 향후 재건축 사업이 연기되거나 개발호재가 부재할 경우 가격 하락은 불가피 할 전망이다. 관련 기사 [하반기 부동산 전망①] 대출규제·세금중과·입주물량 '삼중고'박주하 기자 webeconomy@naver.com