[웹이코노미 박주하 기자] 구조화 금융이란 자금조달 기법 측면에서 구조화 금융은 기초 자산을 증권화하여 현금흐름을 필요에 따라 재구성하는 행위이다. 투자자와 자산보유자, 자산관리자 등 다수의 이해관계자들과 기초자산으로부터 현금흐름과 상환재원을 확보하고, 제3자에 의한 신용보강 등을 체계적으로 구조화한다는점에서 구조화 금융이라 불린다. 부동산 개발 프로젝트는 토지 확보와 공사 진행 과정에서 대규모 자금이 투입되고, 다양한 파이낸싱 니즈가 존재해 대표적인 구조화 금융 시장으로 꼽힌다. 구조화금융을 형태별로 구분하면 크게 단순 유동성 지원 형태와 신용 리스크까지 부담하는 신용공여형으로 나눌 수 있다. 당연히 후자의 리스크 테이킹(Risk taking)범위가 전자에 비해 월등히 크다. 실제로 부동산PF 유동화 거래 중 증권사가 유동성 지원과 신용공여를 함께 제공하는 형태의 신용보강비중은 2012년 상반기까지 1% 미만의 미미한 수준이었지만, 2014년과 2015년에는 65%를 상회할 정도로 그 비중이 빠른 속도로 상승했다. 반면, 두 가지 형태이외에 CL(Credit Line)도 있는데, 유동성 리스크와 신용위험을 모두 부담하는 반면, 신용위험 통제 장치가 미흡해 상대적으로 위험수준이 높다. 유동성보강 약정은 ABCP 등 유동화 증권의 차환 발행 시, 시장에서 매각되지 않는 경우 미매각분 매입 의무를 부담하는 약정이다. 일반적으로 만기시점에 상환의무를 부담하지 않기 때문에신용 리스크를 부담하지 않는 구조이다. 증권사는 통상 3개월의 차환주기마다 유동성 부담을 지게 된다. 신용위험을 회피하기 위한 장치로 차주 및 신용보강자의 신용등급 하락 등의 면책조항이 존재한다. 원칙적으로 유동성 제공 의무만을 부담하나, 미매각보유 상황에서 신용보강자의 디폴트가 발생하였을 경우 제한적으로 신용리스크가 발생할 수 있다. 다만, 일반적으로 신용보강자의 신용등급이 우수하여(60~80% 수준이 AA, 나머지는 A) 실제 신용위험을 부담할 가능성은 제한적이다. 유동성+신용공여형의 대표 상품인 미담확약은 분양이 정상적으로 이루어지지 않을 경우 해당물건을 담보로 하여 대출을 실행하는 의무를 부담하는 구조이다 . 일반적으로 착공 전 약정이맺어지고, 3~30 개월 간의 준공기간을 거쳐 완공시점이 약정 만기가 되며, 만기시점에 잔여미분양건에 대한 유동성 부담을 질 수 있다. 준공 전이라도 분양이 원활하게 진행될 경우 차주가 보다 낮은 금리로 PF대출을 리파이낸싱하면서 증권사가 대출의무에서 면책되는 사례가 많다. 대출이 실행 되더라도 높은 약정금리, 담보권 행사 등으로 회수가능성을 높이게 되는 유인이 있어 일정 수준 신용위험이 통제된다. 증권사, 구조화금융 플레이어로 부각 과거파이낸싱 시장의 주요 플레이어는 부동산 PF 대출을 제공하는 은행과 인가전 시행사에 브릿지론을 제공하는 저축은행, 프로젝트에 신용보강을 제공하는 건설사의 3각축으로 이뤄졌다. 하지만 최근에는 파이낸싱의 종류가 다양해졌고, 주요 플레이어 중 건설사가 차지하는 비중이 크게 감소했다. 비건설 업종에서 증권사와 신탁사의 급부상이 눈에 띈다 . 부동산 PF 구조화 금융의 한 축에서, 증권사와 금융권이 양적·질적 측면에서 메인 플레이어로 레벨업 되고 있다. 글로벌금융위기 이후 부동산 경기 침체가 장기화되며 , 건설사의 신용등급 하락 및 A1 신용등급으로의 쏠림 현상이 심화됨에 따라, 실질적으로 건설사의 신용보강만으로는 부동산 사업 주체들의 파이낸싱 제공이 어려워졌다. 은행 등의 이해관계자들은 비건설사의 신용보강을 사업진행의 전제조건으로 요구하게 됐다. 또한,건설사 자체적으로도 자금 압박이 지속됨에 따라 신용보강 등 우발채무를 부 담하는 토탈서비스 제공보다는 단순 도급자 형태로서의 역할을 선호하기 시작하했다. 증권사들이부동산 PF에 관심을 두기 시작한 건 지난 2009년 자본시장통합법 제정으로 구조화증권 시장이 열리면서부터다. 하지만 당시 부동산 PF 시장에는 건설사와 함께 저축은행이라는 큰손이 버티고 있어 진입이 쉽지 않았다. 증권사들의 위상강화가 가능해진 이유는 기존의 고착화된 브로커리지등의 영역이 침체되며 신성장 동력이 절실해졌다. 또, 정부 역시 다양한 규제 완화 를 시행해 12년NCR 제도개 편을 통해 기존 증권사 채무보증액을 영업용순자본에 대한 차감항목이 아닌 거래상대방의 신용도에 따라 신용위험액으로 차별 반영하도록 변경하는 등의 변화가 이뤄졌기 때문이다.실제로 부동산 PF 시장은 전통적인 증권사 영역 대비 수익성이 압도적으로 높게 나타난다. 구조화 금융 시장에서 경쟁이 치열해지고 시장이 포화됨에 따라 증권사의 역할은 보다 다변화됐다. 증권사들은 미분양 물건의 담보대출 확약과 PF대출채권 매입 확약과 같은 신용공여 확대를 시작으로 ABS·ABCP·ABSTB 등 유동화증권에 대한 매입 확약, 토지 매입단계에서 브리지론과 입찰보증금 유동화 등에 대한 서비스도 강화했다. 증권사들은 리츠 (REITs) 사업을 향후 신성장 동력으로 보고 적극적으로 참여하고 있다. 관련 기사 [부동산금융①] 부동산 투자방식 바뀐다 [부동산금융②] 간접투자시장 가파른 성장세박주하 기자 webeconomy@naver.com